為防止樓市泡沫臺灣金管會緊盯入臺資金

因應不動產價格波動，金管會日前罕見地逐一打電話給16家金控，要求各金控做好集團的不動產風險集中度控管，同時，注意不動產價格波動可能帶來的風險。

 

根據金管會及保發中心統計，目前銀行辦理的購置住宅貸款、建筑貸款、修繕貸款及以土地為擔保的放款金額，加上保險業辦理不動產擔保放款及投資不動產金額，合計已有11兆元臺幣。

 

由于金控旗下擁有銀行、保險，隨著不動產行情可能反轉，金管會不得不對金控的集團風險「上緊發條」。

 

為掌握房價波動對金融機構可能造成的風險，金管會今年5月對銀行進行壓力測試，測試結果全數過關。金管會高層昨（14）日透露，隨后金管會也針對不動產價格波動，對保險業進行壓力測試，結果也都過關。

 

因金控公司本身不能投資不動產，也沒有授信業務，不需要特別針對集團最上層的金控公司做壓力測試。不過，隨著不動產市場行情轉向平盤往下走趨勢，金管會已盯上金控的集團風險，日前逐一打電話給16家金控，要求注意整個集團的不動產授信、投資等相關風險。

 

金管會官員表示，為隨時掌握市場變化及金融機構經營情況，金管會每月會透過各金融機構申報的資料，進行場外監控分析，并召開檢查平臺會議進行討論。隨著不動產跌價風險上升，金管會已連續多次提醒銀行、保險公司注意。

 

官員表示，金控旗下有銀行、保險子公司，金管會主要是從集團風險的角度，提醒銀行注意控管風險集中度問題，保險公司除了不動產授信外，還有投資不動產，也要注意不動產價格波動的風險。

 

例如少數公司依國際會計準則（IFRS）采公允價值評價，認列不動產增值利益，導致獲利上升，未來更要注意，萬一市場價格反轉后，對損益可能造成的波動。

 

 

信合社房貸擴大控管

 

金管會打炒房行動擴及信合社，將信合社辦理房貸額度的控管范圍，從原本只有自用住宅貸款，擴大到所有住宅貸款及房屋修繕貸款，兩者合計不能超過存款的55% ，以利信合社做好房貸業務的風險控管。

 

此外，有關建筑融資部分，官員表示，信合社也適用銀行采行的監控指標，也就是前十大銀行的建筑貸款不能超過其總放款的10%，其余銀行則是不能逾15%。金管會正隨時監控信合社建筑融資是否超標，若超標太多，也會要求像銀行一樣增提準備。

 

近年來，財金部會打炒房行動不斷，緊盯銀行不動產授信業務，部分投資客移往信合社及農漁會信用部等基層金融，已引起金管會注意，繼提醒農金局注意外。金管會在本月5日發函，從嚴規范信合社承作房貸業務。

 

官員表示，計算信合社房貸業務可承作上限的修正，主要目??的是將購置住宅貸款及房屋修繕貸款，納入不動產授信總量管理，并做合理規范。

 

至于分母部分，由于存定的成本較高，一并從定存改為所有存款，可強化信合社資產負債的妥善配置，并避免資金運用過度集中。

 

低價區物件可能降價

 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，近年銀行緊縮銀根對抑止房市投機炒作，已收到相當大的效果，未來放款條件與授信更趨嚴苛，對房地產市場會產生一定影響。

 

特別是在奢侈稅后過度炒作的低價區，不少透過信用合作社貸款的標的會受到沖擊，買方貸款受限將造成量能萎縮，某些口袋不深的賣方可能會降價釋出。

 

此外，過去不少購屋人采取修繕貸款方式補足貸款不足缺口，或者貸款做為下次購屋的頭期款，若銀行群起圍堵，價格在買方無力加價下，賣方難以堅持，對價格松動也有幫助。

 

徐佳馨表示，作為房貸指標，土銀針對工業住宅不貸款的作法后續是否有銀行跟進，值得注意。這波多頭有不少建商推出工業宅，目前多已交屋或進入中古市場，由于房屋屋齡較新，價格甚至較同區域來得高，打破過去市場對工業住宅認知，一旦不核貸，必然引爆投資方拋售潮，成為一大未爆彈。

 

 

 

 

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