漲還是跌 臺(tái)灣2014年下半年房價(jià)走勢分析

2014上半年國外經(jīng)濟(jì)情勢都相當(dāng)樂觀，整體而言，全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇趨勢不變。美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，2015年前仍將維持低利不變，歐洲則實(shí)施負(fù)利率，未來可能擴(kuò)大購債規(guī)模，日本則長期都處在趨近零利率狀況下，因此，美、歐、日利率都處于歷史低檔，全球貨幣寬松趨勢短期內(nèi)難改變。

 

在經(jīng)濟(jì)方面，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，外銷訂單連三月大幅成長、制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)連續(xù)三個(gè)月呈現(xiàn)擴(kuò)張、失業(yè)率創(chuàng)六年新低、整體利率水平仍維持低檔，顯示出口景氣明顯回升。

 

在市場資金帶動(dòng)下，今年以來股市大盤指數(shù)逐月走高，日平均交易金額都在900億到1,000億元之間，股市呈現(xiàn)價(jià)量齊揚(yáng)。此外，陸客來臺(tái)觀光成長更為驚人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前四月陸客來臺(tái)人數(shù)已經(jīng)突破130萬大關(guān)，較去年同期成長34%。

 

陸客自由行人數(shù)成長幅度更加驚人，較2011年同期成長高達(dá)16.8倍，今年自由行總?cè)舜螌⒖赏黄瓢偃f。整體而言，經(jīng)濟(jì)成長率也逐季上揚(yáng)，顯示2014上半年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相當(dāng)樂觀。

 

在外經(jīng)濟(jì)情勢都一片看好的情況下，照理說上半年房市表現(xiàn)應(yīng)該會(huì)不錯(cuò)，但上半年卻因?qū)W運(yùn)、政治、社會(huì)及氣候等一連串利空因素干擾，打亂了原本市場銷售節(jié)奏，導(dǎo)致329、520檔期旺季不旺。
 

 

首先，3月中旬學(xué)運(yùn)潮影響，重大財(cái)經(jīng)法案兩岸服務(wù)貿(mào)易協(xié)議卡關(guān)，學(xué)運(yùn)潮結(jié)束后，打房宣示兩年房價(jià)跌三成，銀行又緊接著進(jìn)行房價(jià)跌價(jià)壓力測試，到4月中旬，反核四游行開始，5月進(jìn)入梅雨季，連續(xù)三波梅雨到6月初，期間又夾雜著北捷隨機(jī)殺人事件及八德合宜宅弊案等社會(huì)事件，讓上半年房地產(chǎn)原本的銷售旺季的329及520兩檔期，全被打亂。
 

 

從2014年前五月全臺(tái)各都成交均價(jià)來看，今年前五月，七都中古住宅成交均價(jià)仍持續(xù)上揚(yáng)，惟今年上半年房價(jià)漲幅已縮小，臺(tái)北、新竹、高雄漲幅僅維持在3%以內(nèi)。顯示今年1到5月整體房價(jià)呈現(xiàn)高檔整理。

 

從交易量來觀察，今年前五月六都建物買賣移轉(zhuǎn)件數(shù)較去年同期均呈現(xiàn)衰退，六都合計(jì)衰退11%。六都中，臺(tái)北、新北、臺(tái)南較去年同期交易量縮減幅度最大，比重在一成三以上，桃園量縮9.6%，高雄量縮6.1%，臺(tái)中量縮5.6%，顯示上半年全臺(tái)各都會(huì)區(qū)量能同步衰退。
 

 

上半年房市表現(xiàn)欠佳，我認(rèn)為下半年房市將出現(xiàn)五個(gè)方向：一、選前預(yù)估房價(jià)維持平盤、高檔橫向整理之格局，房市預(yù)估價(jià)持平或微漲。二、下半年房市交易量受到選舉影響，民眾進(jìn)場略呈觀望，預(yù)估會(huì)較去年同期衰退約10%左右。三、政策調(diào)控及供給量高峰，價(jià)格彈性擴(kuò)大，屋主價(jià)格有機(jī)會(huì)松動(dòng)，是好的進(jìn)場時(shí)機(jī)。四、中低總價(jià)、自住換屋產(chǎn)品成下半年房市主力，政策加速投機(jī)客退場，中低總價(jià)市場需求仍旺。五、陸客、陸資、臺(tái)商回流，重點(diǎn)陸客商圈持續(xù)擴(kuò)大，雙北市市中心捷運(yùn)辦公、店面，將成市場最大熱點(diǎn)。