漲還是跌 臺灣2014年下半年房價走勢分析

2014上半年國外經濟情勢都相當樂觀，整體而言，全球經濟穩步復蘇趨勢不變。美國經濟復蘇強勁，2015年前仍將維持低利不變，歐洲則實施負利率，未來可能擴大購債規模，日本則長期都處在趨近零利率狀況下，因此，美、歐、日利率都處于歷史低檔，全球貨幣寬松趨勢短期內難改變。

 

在經濟方面，根據官方統計，外銷訂單連三月大幅成長、制造業采購經理人指數連續三個月呈現擴張、失業率創六年新低、整體利率水平仍維持低檔，顯示出口景氣明顯回升。

 

在市場資金帶動下，今年以來股市大盤指數逐月走高，日平均交易金額都在900億到1,000億元之間，股市呈現價量齊揚。此外，陸客來臺觀光成長更為驚人。根據統計，今年前四月陸客來臺人數已經突破130萬大關，較去年同期成長34%。

 

陸客自由行人數成長幅度更加驚人，較2011年同期成長高達16.8倍，今年自由行總人次將可望突破百萬。整體而言，經濟成長率也逐季上揚，顯示2014上半年經濟表現相當樂觀。

 

在外經濟情勢都一片看好的情況下，照理說上半年房市表現應該會不錯，但上半年卻因學運、政治、社會及氣候等一連串利空因素干擾，打亂了原本市場銷售節奏，導致329、520檔期旺季不旺。
 

 

首先，3月中旬學運潮影響，重大財經法案兩岸服務貿易協議卡關，學運潮結束后，打房宣示兩年房價跌三成，銀行又緊接著進行房價跌價壓力測試，到4月中旬，反核四游行開始，5月進入梅雨季，連續三波梅雨到6月初，期間又夾雜著北捷隨機殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件，讓上半年房地產原本的銷售旺季的329及520兩檔期，全被打亂。
 

 

從2014年前五月全臺各都成交均價來看，今年前五月，七都中古住宅成交均價仍持續上揚，惟今年上半年房價漲幅已縮小，臺北、新竹、高雄漲幅僅維持在3%以內。顯示今年1到5月整體房價呈現高檔整理。

 

從交易量來觀察，今年前五月六都建物買賣移轉件數較去年同期均呈現衰退，六都合計衰退11%。六都中，臺北、新北、臺南較去年同期交易量縮減幅度最大，比重在一成三以上，桃園量縮9.6%，高雄量縮6.1%，臺中量縮5.6%，顯示上半年全臺各都會區量能同步衰退。
 

 

上半年房市表現欠佳，我認為下半年房市將出現五個方向：一、選前預估房價維持平盤、高檔橫向整理之格局，房市預估價持平或微漲。二、下半年房市交易量受到選舉影響，民眾進場略呈觀望，預估會較去年同期衰退約10%左右。三、政策調控及供給量高峰，價格彈性擴大，屋主價格有機會松動，是好的進場時機。四、中低總價、自住換屋產品成下半年房市主力，政策加速投機客退場，中低總價市場需求仍旺。五、陸客、陸資、臺商回流，重點陸客商圈持續擴大，雙北市市中心捷運辦公、店面，將成市場最大熱點。